Профессиональный риэлтор, или - за что 5 процентов?

Поговорим о формировании стоимости на риэлтерскую услугу. Безусловно, стоимость услуг риэлтора не может быть "шаблонной" и всегда возможны вариации - в зависимости от стоимости объекта, классификации клиента (повторное обращение, клиент уже имеющий договорные обязательства с агентством недвижимости,  к примеру, эксклюзивный договор)

Т.е. фиксированная стоимость услуг может мотивированно быть изменена (уменьшена) непосредственно по согласованию с менеджером агентства недвижимости. Подчеркиваю - мотивированно, поскольку такое понятие, как "торг" не лежит в основе формирования цены за риэлтерскую услугу.

Итак, по мнению агентства недвижимости "Крепость" скидка может быть предоставлена:

В случае, если заказчик заключил эксклюзивный договор с Агентством и через это же Агентство приобретает себе жилье взамен

В случае, если стоимость объекта превышает 100000 долларов США (в каждом агентстве разный подход к формированию верхнего порога цены для рассмотрения возможности предоставления скидки) 

В случае подписания покупателем эксклюзивного договора с агентством на поиск объекта недвижимости

В других случаях - на усмотрение менеджера агентства недвижимости.

Другие случаи - имеется ввиду, если у клиента действительно экстраординарная финансовая ситуация, и не предоставление скидки может привести к срыву сделки.

Других оснований для скидки за риэлтерскую услугу не существует! И подчеркну - вопрос снижения стоимости риэлтерской услуги лежит в компетенции именно управляющего Агентства - но никак не в компетенции риэлтера.

Из чего же складывается стандартная риэлтерская услуга и за что оплачивается такая сумма? Поговорим об этом в этой статье.

Со стороны, говорят многие, кажется все просто - обратился к риэлтору - тот показал квартиры - помог оформить договор о намерениях (задаток), собрал справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, посидел на сделке... И за это 5 процентов? Давайте же посмотрим и проанализируем фактическую работу, которую проводит риэлтор в цепочке "Обращение - Сделка".

1) Наиболее частый способ нахождения риэлтором и покупателем друг друга - рекламные объявления, размещенные риелтором в печатном рекламном издании, интернете или иным способом (к примеру, рекламные листовки и т.д.) В этой рекламе риэлтер указал конкретный объект или перечень объектов, которые привлекли Ваше внимание. Этот объект или перечень объектов - как не парадоксально для Вас это звучит - результат ежедневной работы риэлтора с информацией, отслеживания тенденций рынка, аналитика, прозвон информации для уточнения возможного изменения цены и так далее.

Из всей базы данных - риэлтор, с чутьем маркетолога, выбирает именно те объекты, которые, возможно, могут Вас заинтересовать, объекты, на которые есть спрос на рынке недвижимости. И разместил свое объявление в том издании, которое читают в поиске варианта для покупки жилья потенциальные покупатели на рекламируемый объект. То есть, риэлтор сделал два первых шага

Информация

Реклама

2) Вы позвонили риэлтору для получения более конкретной информации по рекламируемому объекту. Зачастую, формат рекламного объявления ограничивается 20 словами, и в полной мере описать все плюсы и минусы объекта не представляется возможным. В телефонном режиме происходит Ваша первая вербальная коммуникация с риэлтором, в которой профессионал рынка недвижимости более конкретно, вплоть до мелочей, расскажет Вам об объекте, все преимущества и недостатки.

В случае Вашей заинтересованности рекламируемым объектом - организует просмотр объекта на компромиссное для вас и продавца недвижимости время. В случае же, если объект Вас не заинтересовал по каким то параметрам, риэлтор внимательно выслушает Ваши требования к подыскиваемому жилью, задаст уточняющие вопросы - и предложит Вам другие варианты, которые подходят по всем заданным Вами параметрам, или попросит время для поиска и формирования предложения по требуемым именно Вам вариантам

3) Профессиональный риэлтор постоянно с Вами на связи, предлагает варианты, описывает положение дел на рынке недвижимости на текущий момент, рыночные цены и т.д. И вот предложение для Вас сформировано - и можно приступать к осмотру. Риэлтор организовывает встречу и просмотр вариантов. Сразу замечу- на первую встречу с риэлтором необходимо обязательно взять с собой свой паспорт - для подписания договора на оказание информационно-консультационных услуг.

В случае отсутствия у Вас паспорта, риэлтор просто не имеет права предоставлять Вам услугу и показывать подготовленные для Вас квартиры (обычно, риэлтера, который нарушает это правило, увольняют - и в другие крупные агентства недвижимости ему путь уже закрыт навсегда)

4) Вы работаете с риэлтером, осматриваете предложенные им варианты. И-вроде.. вот эта квартира интересна. И ремонт. И планировка.. и этаж-в общем, все о чем и мечталось! БЕРУ!!!возглашаете Вы! на этом - 20 % работы риэлтера закончено.. Не 90 %, как некоторые думают.. а 20. (хотя в агентствах-однодневках это действительно все 90 %, но сейчас не о них, а о профессиональных Агентствах Недвижимости)

5) Риэлтер осуществляет первичную проверку правоустанавливающих документов, техпаспорта, паспортов владельцев жилья. Первичную -потому что более "глубокую" делают в Агентствах недвижимости другие специалисты- эксперты, начальники отдела, юристы ) Так же, риэлтер выясняет условия продажи - не всякую ведь квартиру, которая Вам понравилась, возможно будет приобрести в Вашей ситуации - к примеру, Вам надо купить и заселиться в течении 1 месяца, а продавцам надо найти взамен жилье, да еще и опекунский совет.. и перепланировку.

В общем -месяца на 2 минимум! Есть у Вас столько времени? Риэлтер-профессионал узнает все нюансы продажи, проверит документы, технический паспорт - на предмет неузаконенных перепланировок, поможет прийти Вам и продавцу объекта к компромиссу-по стоимости объекта, условиям продажи и другим спорным вопросам.

6) После нахождения компромисса по всем вопросам риэлтер назначит Вам время для посещения офиса Агентства и заключения договора о намерениях (задатка). В этом договоре будут на "бумаге" отражено все, о чем Вы и продавцы объекта договорились между собой - стоимость, за которую приобретается недвижимость, срок, до которого должна быть произведена сделка купли продажи, срок выселения(освобождения) объекта, срок снятия с регистрации(выписки), погашения коммунальных задолженностей и так далее.

Перед заключением договора о намерениях, эксперт агентства выяснит вопрос об отсутствии запрета на отчуждение недвижимости - нет ли на ней "ареста", нет ли на покупателях или продавцах запретов, которые препятствовали бы заключению сделки купли-продажи. Такая проверка производится 2 раза - до заключения договора о намерениях и непосредственно перед подписание договора купли-продажи.

7) После подписания договора о намерениях начинается основная работа агентства недвижимости.

история квартиры - изучаются процессы перехода прав собственности на приобретаемый Вами объект. Ведь, если, к примеру, в одной из предшествующих Вашей, были нарушены, к примеру права несовершеннолетних или малолетних, либо была заключена мнимая сделка, либо были незаконно лишены права на собственность лица, имеющие право на приватизацию, и еще более 100 причин - тогда в дальнейшем Вы вполне рискуете потерять квартиру..

коммунальные задолженности- риэлтер проверяет, что действительно продавец проплатил все коммунальные задолженности, и Вы купите квартиру, свободную от долгов

контроль снятия с регистрации

консультации продавца и покупателя

В процессе подготовки к сделке всегда возникают вопросы и у продавца, и у покупателя-вопросы по юридической части, или непосредственно по риэлтерской работе (к примеру, опекунский совет, наследство, узаконение перепланировки)- Вы, как клиент агентства, в любое удобное для вас время можете получить консультацию в Агентстве.

организация нотариального оформления

подготовка и (или) контроль подготовки документов (вытяг с реестра прав собственности итд)

проверка снятия с регистрации-все ли продавцы выписаны, не остались ли зарегистрированные в квартире лица( очень серьезный момент, к нему, как правило, подходят очень ответственно)

8) Итак, ближе, как говорится, к сделке.

Перед сделкой еще раз проверяем объект, который Вы сегодня покупаете-все ли, как договаривались, произведены ли в квартире изменения (к примеру, сорвали линолеум, розетки(бывает и такое), произвели другие действия, которые нарушают предварительно достигнутые письменные договоренности.

Перед подписанием договора купли-продажи Вы и продавец идете, в так называемую, комнату для расчетов. При необходимости, профессиональный риэлтер расскажет Вам, как проверить - не фальшивые ли купюры - хотя, проверять и нести за это ответственность, все таки придётся именно Вам- риэлтер не эксперт по банкнотам. Есть и иные варианты и методы проверки, работающий с вами профессионал рынка недвижимости обязательно об этом расскажет

вычитка нотариального договора

проверка соблюдения договоренностей

решение спорных и конфликтных ситуаций

средства под «выписку» и освобождение объекта после сделки В случае, если Продавец не снят с регистрации до сделки купли-продажи, Агентство Недвижимости оставляет у себя залоговую сумму, которая будет возвращена продавцу немедленно после снятия с регистрации (залоговая сумма должна находиться непосредственно в офисе Агентства, но никак не у агента.

регистрация права собственности, после заключения договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать этот договор в БТИ- пройти государственную регистрацию

9) В случае, если к моменту сделки продавец не передал Вам ключи (не освободил недвижимость), вместе с риэлтером, в срок, оговоренный Вами и продавцом для освобождения, Вы едите к продавцу для проверки объекта и заключения акта приема-передачи объекта покупателю В этой статье я попытался частично рассказать о подводной кухне, действительных шагах, которые выполняет риэлтер и агентство на пути к сделке. Умышленно не пишу о других расходах АН-оплата юриста, содержание или аренда офиса(офисов), зарплата обслуживающему персоналу и так далее.

Надеюсь, после прочтения данной статьи, вопрос-за что 5 % -отпадет сам собой и Вы совсем другими глазами посмотрите на риэлтерский труд - труд профессионального риэлтора

See also тв тюнер абсолют
все о ваз 2молодые
эксис
спортивные квадроциклы
коммерческий транспорт продажа